O arquiteto Arno Kumlehn enviou este texto que completa e melhora a informação contida no nosso post, em azul o texto recebido, em preto com destaques em vermelho a legislação pertinente.
OUTORGA PARA SAÚDE DA CIDADE
Os recursos financeiros ainda não existem, não podemos prever seu volume ou quando surgiram, porém propostas de seu uso já surgiram quando o tema é a regulamentação de Lei Complementar Municipal da Outorga Onerosa do Direito de Construir. O debate e o dialogo democrático e metodologias de planejamento como a “tempestade de ideais” permitem a todos difundir seus pensamentos sobre as questões da cidade.
Porém sugiro aos proponentes um estudo mais aprofundado da Lei Federal n. 10257/01, em especial os artigos 28 a 31, os incisos do artigo 26 e artigos 36 e 37, a Lei Complementar Municipal 261/08, nos artigos 110 e 111, e a Consolidação da Lei Complementar 27/96 no parágrafo único do artigo 63 antes de ficarem desviando a atenção das questões principais.
Uma avaliação apenas superficial dos procedimentos metodológicos de planejamento urbano utilizados e da legislação urbana nacional e municipal aponta:
1. Os recursos financeiros provindos da outorga são destinados a tratamentos de SAUDE da cidade, principalmente em questões de sustentabilidade, tanto que o Plano Diretor de Joinville (261/08) torna obrigatório o uso de recursos financeiros de tal provimento em melhoria urbana, preservação e conservação de patrimônio natural ou cultural, criação de ambientes públicos etc. É bom lembrar que investimentos em infra-estrutura de saneamento ou melhoria do sistema viário diminuem o uso do sistema de saúde publica.
2. O dito no Estatuto das Cidades no Capitulo II, OS INSTRUMENTOS DA POLITICA URBANA estabelecem além da outorga onerosa, outros conceitos e procedimentos de política urbana que deveriam ser vinculados e não separados quando de sua regulamentação. Tais instrumentos tratados em conjunto ou de forma vinculada podem oferecer melhores condições de gestão da cidade, proporcionando ainda uma melhor aplicação do artigo 2° da 10257 no seu inciso VIII, na “adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência”, dentre os quais destaco: o IPTU progressivo, do direito a preempção, da transferência do direito de construir e das operações consorciadas. Nessa questão, o amontoado de artigos, incisos e palavras de uso pouco comum ao leigo de assuntos urbanísticos, significa que os custos dos impactos gerados à cidade na instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente, ou que a retenção especulativa de imóveis urbanos subutilizados ou não utilização, a deterioração das áreas urbanizadas e a poluição e a degradação ambiental sejam corrigidos e pagos diretamente pelo responsável destas ações. O Plano Diretor de Joinville também contem tais diretrizes e necessitam de uma regulamentação vinculada.
3. A redação do parágrafo único do artigo 63 da proposta de Alteração e Consolidação da Lei Complementar 27/96 originaria do Legislativo Municipal, ora em analise no Executivo tem uma virtude: reconhece a existência do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor, pois introduz o conceito de outorga onerosa. O defeito esta em propor a sua aplicação de forma indiscriminada em toda área compreendida pela Zona Central Tradicional (ZCT) e Zona Central Expandida ZCE sem um estudo mais qualificado que com certeza apontaria que nem mesmo a aplicação do instrumento da outorga onerosa conseguiria resolver os impactos gerados. Poderíamos montar um simples cenário de futuro como o da construção de edifícios com 40 andares localizados nas ruas São Joaquim, Frederico Stoll, Chuí, Laura Andrade, Luiz Brockmann entre outras e tentar obter respostas de que tipos de infra-estruturas seriam necessárias para suportar os impactos e se os montantes financeiros e resultados obtidos justificariam tal concessão. Cabe ainda perguntar se o valor da outorga, que concede ampliação de índices urbanísticos acima dos limites permitidos para as zonas de uso teriam valor único, ou seriam estabelecidos valores diferenciados e qualificados pela proporção do impacto.
4. A concessão de outorga não deve apenas se limitar a permitir a ampliação de índices estritamente numéricos, e tal, obriga a regulamentação vinculada ao Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (E.I.V.) que deve conter diretrizes qualitativas além das normais quantitativas.
5. Apesar da leitura de implantação indiscriminada da outorga nas ZCT e ZCE conforme a redação da proposta de Consolidação da 27/96, é bom lembrar que no parágrafo 3° do artigo 110 do Plano Diretor, estabelece que as decisões sobre o tema sejam dadas “de forma conclusiva, aprovando ou rejeitando o projeto” pelo Conselho da Cidade.
Creio que os poucos itens apontados já indicam que temos árduo trabalho a realizar sobre o território de Joinville se o interesse é a construção de uma cidade melhor. Infelizmente escrever sobre a matéria acima de forma que todos possam compreender é extremamente difícil, pois exige dois exercícios: primeiro que eu busque palavras de entendimento comum para substituir os ditos da lei e em segundo que eu suprima grande parte de informações da construção conceitual do pensamento urbanístico.
Arno Kumlehn
Arquiteto e Urbanista
PS: ABAIXO PARTE DA LEGISLAÇÃO CITADA NESTE TEXTO
ESTATUTO DAS CIDADES – LEI FEDERAL 10257
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Seção I
Dos instrumentos em geral
Art. 4º Para os fins desta Lei serão utilizados, entre outros instrumentos:
IV - institutos tributários e financeiros:
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
VI - estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado o disposto nesta Lei.
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.
Seção VIII
Do direito de preempção
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:
I - regularização fundiária;
II - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III - constituição de reserva fundiária;
IV - ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII - criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
IX - (VETADO)
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1º do art. 25 desta Lei deverá enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades enumeradas por este artigo.
Seção IX
Da outorga onerosa do direito de construir
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I - a fórmula de cálculo para a cobrança;
II - os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III - a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.
Seção XII
Do estudo de impacto de vizinhança
Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (E.I.V.) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I - adensamento populacional;
II - equipamentos urbanos e comunitários;
III - uso e ocupação do solo;
IV - valorização imobiliária;
V - geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI - ventilação e iluminação;
VII - paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
LEI COMPLEMENTAR Nº 261, de 28 de fevereiro de 2008.
Dispõe sobre as diretrizes estratégicas e institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável do Município de Joinville e dá outras providências.
Subseção III
Do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança
Art. 91. O Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança avaliará os efeitos de empreendimentos ou atividades, privados ou públicos, sobre o meio urbano ou rural na área de influência do projeto, com base nos seguintes aspectos:
I - elevada alteração no adensamento populacional ou habitacional da área de influência;
II - alteração que exceda os justos limites da capacidade de atendimento da infra-estrutura, equipamentos e serviços públicos existentes;
III - provável alteração na característica do setor de uso e ocupação do solo em decorrência da implantação do empreendimento ou atividade;
IV - provável alteração do valor dos imóveis na área de influência;
V - aumento na geração de tráfego;
VI - interferência abrupta na paisagem urbana e rural;
VII - geração de resíduos e demais formas de poluição;
VIII - elevado índice de impermeabilização do solo;
IX - alteração no entorno que descaracterize bem tombado;
X - riscos de segurança publica perturbação do trabalho e sossego alheio.
Art. 92. A regulamentação do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança indicará os usos com obrigatoriedade de apresentar os estudos técnicos que deverão conter no mínimo:
I - definição e diagnóstico da área de influência do projeto;
II - análise dos impactos positivos e negativos, diretos e indiretos, imediatos, a médio e longo prazos, temporários e permanentes sobre a área de influência do projeto;
III - definição das medidas mitigadoras dos impactos negativos, avaliando a eficiência de cada uma delas.
Parágrafo único. A elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança não substitui a elaboração e a aprovação da Avaliação de Impacto Ambiental, requeridas nos termos da legislação ambiental.
Art. 93. O Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança será analisado por uma comissão multidisciplinar constituída de no mínimo três (3) técnicos, com comprovada competência, indicados pelo Poder Executivo e referendados pelo Conselho da Cidade.
Art. 94. Fica definido o prazo de seis (6) meses após a publicação desta lei complementar para o encaminhamento ao Legislativo do projeto de lei complementar de Gestão do Planejamento.
Subseção IV
Da Outorga Onerosa do Direito de Construir
Art. 110. O Instrumento Outorga Onerosa do Direito de Construir concede alterações nos índices urbanísticos de ocupação do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1º A Outorga Onerosa de Direito de Construir de que trata este artigo é o aumento do potencial construtivo através de utilização de valores diferenciados de taxas de ocupação e coeficiente de aproveitamento de lote/gabaritos, cujas contrapartidas poderão se dar em forma de obras, terrenos ou recursos monetários.
§ 2º O produto da concessão de uso e aumento do potencial construtivo deverá ser obrigatoriamente aplicado no fomento de programas de melhoria urbana, constituição de espaços de recreação e lazer e de programas de preservação ou conservação do patrimônio cultural.
§ 3º As solicitações de Outorga Onerosa do Direito de Construir deverão ser avaliadas pelo Conselho da Cidade, que, manifestar-se-á de forma conclusiva sobre a solicitação, aprovando ou rejeitando o projeto, podendo condicionar sua aprovação à adoção de medidas mitigadoras a serem executadas e custeadas pelo proponente.
Art. 111. A outorga onerosa do direito de construir poderá ser autorizada nas Macrozonas Urbanas de Adensamento Prioritário e Secundário.
Projeto de Lei Complementar n.º 20/2008.
Altera e dá nova redação à Lei Complementar n.º 27, de 27 de março de 1996, que atualiza as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo no Município de Joinville e dá outras providências.
Art. 63. Fica determinado o gabarito de altura máximo de 18 (dezoito) pavimentos, respeitados os demais gabaritos inferiores determinados para cada zona.
Parágrafo único. O número máximo de pavimentos definidos por zona poderá ser acrescido na ZCT (Zona Central Tradicional) e na ZCE (Zona Central Expandida), mediante a contrapartida a ser prestada pelo beneficiário, na forma e condições em que a Lei Municipal estabelecer para a outorga onerosa do direito de construir.
Nenhum comentário:
Postar um comentário