Interesse público acima do imobiliário
LUIZ CARLOS COSTA
| Muitos são os casos em que operações urbanas serviram para privilegiar interesses imobiliários e políticos, sem atender o interesse público |
Sob o prisma dos interesses públicos e sociais envolvidos, a eficácia e a confiabilidade das propostas de operações urbanas recentemente encaminhadas pela Prefeitura de São Paulo estão em risco.
Cabe lembrar que as chamadas operações urbanas foram originalmente concebidas no pós-guerra como projetos de reurbanização destinados a integrar ações públicas e privadas de grande porte, capazes de promover o aproveitamento pleno de áreas urbanas subutilizadas.
Visavam, sobretudo, abrir novas perspectivas para produzir padrões urbanos superiores exigidos pela cidade atual e futura.
Eram empreendimento cuja viabilidade dependeria da produção de uma mais-valia urbana suficiente para, devidamente distribuída, remunerar os recursos públicos extraordinários que tivessem de ser aplicados e compensados no âmbito da própria operação.
Por exemplo, para implantar melhorias que atraíssem usuários e empreendedores, promover desapropriações e nova repartição do solo, reconstruir o sistema viário e de transportes, criar espaços e equipamentos públicos, além de assistir às necessidades imperiosas de relocação de antigos usuários.
A experiência internacional do ultimo século mostra que operações urbanas são sempre empreendimentos de risco, nem sempre obtendo equilíbrio e sucesso.
Muitos são os casos em que serviram para privilegiar interesses imobiliários e políticos momentâneos, sem que os interesses públicos fossem explicitados e atendidos -resultando em prejuízos sociais e em encargos públicos não compensados que os contribuintes tiveram de absorver por várias décadas.
Outras operações urbanas foram questionadas por não se ajustarem às diretrizes urbanísticas mais amplas que os planos diretores devem fixar para o conjunto da cidade ou para suas macrozonas estruturais.
Como seria, no caso de São Paulo, o chamado centro expandido, onde se situam as operações urbanas agora propostas.
Estamos convencidos de que os debates ora iniciados sobre operações urbanas devem dar especial atenção a requisitos básicos que, do ponto de vista da sociedade, são fundamentais. Notadamente, aos seguintes:
1) Ter coerência com as diretrizes urbanísticas mais amplas definidas para as áreas em que se situam, particularmente quanto à compatibilidade com o sistema de transportes e vias atual e com o planejado;
2) Fundamentar-se em estudo consistente de viabilidade econômica, que assegure uma mais-valia urbana suficiente para remunerar o capital público a ser investido na operação;
3) Demonstrar que o sistema de gestão técnica, operacional e financeira proposto é competente para controlar de forma transparente a eficácia e o equilíbrio da operação;
4) Por fim, assegurar a atuais moradores e usuários a garantia de seus legítimos interesses e direitos.
O fato de esses e outros requisitos essenciais não terem sido atendidos em São Paulo em outros casos de operações urbanas apenas reforça a necessidade de serem agora exigidos como condição de eficácia, isonomia e confiabilidade reclamável por toda a sociedade.
LUIZ CARLOS COSTA, 76, professor-doutor aposentado de planejamento urbano na FAU-USP, é consultor em planejamento urbano e diretor do Movimento Defenda São Paulo.
E-mail: lcpc35@attglobal.net .
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