9 de dezembro de 2011

A Lei de Ordenamento Territorial


A Lei de Ordenamento Territorial



A Câmara de Vereadores iniciou os trabalhos para analisar o projeto de Lei de Ordenamento Territorial encaminhado pelo executivo. Depois de ter dedicado dois longos anos ao analise da lei 312/10 que permitiu consolidar as diversas leis municipais que ao longo dos últimos anos converteram o planejamento urbano de Joinville numa colcha de retalhos, os vereadores tem um desafio muito maior, das suas decisões e do resultado das audiências publicas já realizadas, e das que deveriam ainda estar previstas, deverá surgir um novo cenário urbano e a cidade deverá ganhar um novo horizonte. Existe muita insegurança sobre a condução de todo o processo, há uma cobrança pela lisura dos trabalhos. Determinadas mudanças enriquecerão muito a uns e prejudicarão a outros.


Para poder entender melhor de que forma a lei impactará o valor dos imóveis, consideremos dois exemplos precisos. O ICEPA (Instituto CEPA) órgão vinculado a Secretaria de Agricultura do  Estado de Santa Catarina, divulga periodicamente os valores médios das áreas agrícolas do estado, no caso da região de Joinville uma hectare de solo agrícola tem um valor que oscila entre os R$ 10.000 e os R$ 15.000 por hectare, ou R$ 1 a R$ 1,5 por m2. Os valores podem mudar para maior de acordo com a sua localização e o tamanho da gleba, mas nada muito significativo. Quando estas áreas hoje agrícolas têm o seu uso ou o zoneamento alteradas, o preço muda rapidamente,  por exemplo nas áreas próximas a chamada curva do arroz, por citar um exemplo bem conhecido o valor passou para R$ 9,00 por m2 depois que a UFSC mostrou interesse na area e o zoneamento foi alterado,; e verdade que neste caso o acréscimo de valor foi pequeno, pouco mais de 8 vezes, menor que aqueles a que estamos acostumados em outros pontos, por ser áreas sabidamente alagáveis, boa parte da área só serve para a reprodução de batraquios, o que explica a "baixa" valorização.  Quando se trata de áreas próximas a SC – 413 na denominada Rodovia do Arroz o valor passa para mais de R$ 300.000 a hectare, graças a magica valorização que se produz pela mudança do zoneamento. Na área urbana, os valores mudam ainda mais. Uma simples mudança de gabarito de 2 para 8, 12 ou mais pavimentos pode multiplicar o valor do imóvel por quatro, dez ou mais vezes se for incluída também uma mudança no uso, permitindo usos até ontem não permitidos.

Quem ganha com estas mudanças? Claramente os proprietários dos lotes o glebas beneficiados pelas alterações. É ilegal? Claro que não, quando as mudanças são feitas de forma transparente e cumprindo a lei. Não há a menor ilegalidade. Quem se beneficia mais? Aquele que comprou pelo seu valor original, baseado no seu uso e potencial construtivo daquele momento e que em pouco tempo vê o seu capital multiplicar de forma vertiginosa, não tanto pelo seu trabalho e esforço e sim pela alteração, às vezes pontual, oportuna e caprichosa da legislação. Quer nome e sobrenome? Poderá que solicitar no cartório do registro de imóveis. O importante porem é saber quem perde? E esta resposta você já conhece.

Publicado no jornal A Noticia de Joinville SC


2 comentários:

  1. Caro Sr. Castan

    O seu artigo de hoje veio bem a calhar. Confesso que já não entendo mais nada. Onde podia, não pode mais, onde não podia, agora pode e por aí vai. Dezenas e dezenas de modificações pontuais fizeram nosso plano diretor na já conhecida "colcha de retalhos". Mas isso é chover no molhado. Todos já sabemos disso.
    Lembro quando decidi retornar à Joinville, depois de 33 anos morando em Florianópolis, onde morava no Bom Abrigo, bairro antigo e tradicional daquela cidade, e que tinha uma característica bastante interessante: enquadrava-se como residencial unifamiliar até dois pavimentos. E assim vários outros bairros tambem o eram. Isso nunca mudou, apesar da especulação imobiliária lá ser dezenas de vezes mais forte que em Joinville. A pessoa para quem vendi minha casa, continua garantida com essa clausula, ou seja, não corre o risco de amanhecer com um mastodonte de 25 andares no terreno ao lado. Pelo menos por enquanto...rsss
    Lembro que a primeira coisa que fiz, quando decidimos, minha mulher e eu, retornar à Joinville, foi tirar uma cópia da lei de uso e ocupação do solo de Joinville, mais os mapas, para assim poder ter uma idéia de quais os bairros residenciais estavam disponiveis para comprar um terreno e construir.
    Isso foi no ano de 2005.
    Para nossa surpresa, o máximo que consegui foi o que se denomina ZR1, pouquíssimas áreas, e ainda por cima não exclusivamente familiares. Isto é, mesmo sendo ZR1, permitia-se algum tipo de comércio ou empreendimentos.
    Ou seja, não existia em Joinville nenhuma área exclusivamente residencial unifamiliar. Exceto condomínios fechados que, por contrato, garantiam essa condição.
    Confesso que tive uma pontinha de decepção, pois imaginava que Joinville, com a enorme área disponível, pudesse ter um plano mais organizado e estabelecer condições de moradia mais compatíveis com sua tão propalada "qualidade de vida".
    Enfim, depois de um ano de procura e negociações, acabei me estabelecendo no Saguaçu, onde moro até hoje, com relativa tranquilidade.

    Porém, semanas atrás, lendo uma entrevista da presidente do IPPUJ, nossa flanante libélula Roberta Schiessl, falando sobre seu tema predileto, mobilidade urbana, senti-me mais uma vez ameaçado ameaçado como cidadão quando ela afirmou com todas as letras que uma das intenções do Instituto seria adensar as áreas onde a mobilidade ainda era razoável. E citou áreas do Saguaçú e América. Traduzi da seguinte forma: vamos acabar com o que ainda está bom...
    Coincidentemente, essa semana, por duas vezes no noticiário da RBS, escutei entre pasmo e apavorado, a informação de que a Câmara de Vereadores estava aprovando uma modificação sobre tamanho mínimo dos lotes. E ouvi claramente: 420 metros quadrados no América, e 240 metros quadrados no resto.

    Sr. Castan. Estarei eu ouvindo coisas? Juro por tudo que é mais sagrado que eu não havia bebido uma única gota de álcool naquele dia. Meus ouvidos estão perfeitos, segundo os últimos exames do otorrino. Tenho 61 anos de idade, e a senilidade ainda não me atingiu.
    Então, eu ouvi direito? Ou foi "barriga" da redação? O Sr. soube de algo sobre o assunto?

    Se for verdade, penso que não há mais esperança.

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  2. Sr. Nelson Jvlle por favor entre em contato comigo pelo

    comentjoi@gmail.com

    Obrigado

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